Schöne 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon und TG-Platz am Ulmer Galgenberg

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3D-Rundgang zu dieser Immobilie

ImmoNr	25903
Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf
Objektart	Wohnung
Objekttyp	Etagenwohnung
PLZ	89077
Ort	Ulm
Land	Deutschland
Etage	1. Obergesc
Wohnungsnr.	34
Wohnfläche	63 m²
Anzahl Zimmer	2
Anzahl Schlafzimmer	1
Anzahl Badezimmer	1
Befeuerung	Gas
Heizungsart	Zentralheizung
Etagenzahl	1
Fahrstuhl	Kein Fahrstuhl
Stellplatzart	Tiefgarage
Balkon	Ja
Küche	Einbauküche
Kaufpreis	250.000 €
Außen-Provision	3,57% des notariellen Kaufpreises inkl. ges. MwSt.
Währung	€
Stellplatzanzahl	1

ImmoNr	25903	Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf	Objektart	Wohnung
Objekttyp	Etagenwohnung	PLZ	89077
Ort	Ulm	Land	Deutschland
Etage	1. Obergesc	Wohnungsnr.	34
Wohnfläche	63 m²	Anzahl Zimmer	2
Anzahl Schlafzimmer	1	Anzahl Badezimmer	1
Befeuerung	Gas	Heizungsart	Zentralheizung
Etagenzahl	1	Fahrstuhl	Kein Fahrstuhl
Stellplatzart	Tiefgarage	Balkon	Ja
Küche	Einbauküche	Kaufpreis	250.000 €
Außen-Provision	3,57% des notariellen Kaufpreises inkl. ges. MwSt.	Währung	€
Stellplatzanzahl	1

Objektbeschreibung: Es erwartet Sie eine moderne 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines gepflegten Wohnhauses mit insgesamt drei Stockwerken und sechs Parteien.

Diese Wohnung befindet sich in exklusiver Wohnlage und wird mit einem TG-Stellplatz und einer Einbauküche verkauft.

Die gesamte Wohnanlage wird in den Bereichen Heizung / Fenster / Erker Bedachung / Perimeterdämmung umfassend saniert, wozu im Wirtschaftsplan die Aufwendungen der Förderdarlehen zu ca. 1 % Volltilgung auf 10 Jahre bereits enthalten sind! Die Rücklagen der gesamten Wohnanlage von ca. 292.092,32 EUR werden aktuell noch zu ca. 2% Verzinsung auf den Konten weitergeführt und nicht zur Sanierung herangezogen. Nähere Informationen unter "Sonstige Angaben" und auf Anfrage.

Selbstverständlich wird das Haus von einem Hausmeisterservice und einer Haus- und Mietverwaltung, die sich professionell um die Reinigung und Instandhaltung kümmern, betreut.

Eine virtuelle Besichtigung finden Sie unter dem Link: https://tour.ogulo.com/PV6J

Energieausweis:

Baujahr	1998
Zustand	Gepflegt
Energieausweis	Verbrauchsausweis
Endenergieverbrauch	103,5 kWh/(m²a)
Energieausweis gültig bis	18.12.2028
Baujahr lt. Energieausweis	1998
wesentlicher Energieträger	Gas

Lage: Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einer attraktiven und ruhigen Wohngegend am Ulmer Galgenberg.

Der Ulmer Galgenberg liegt westlich des Zentrums. Große Villen aus der Gründerzeit dominieren das Bild des Stadtviertels. Er ist sicher eine der schönsten Gegenden der Stadt mit einem tollen Eigentümer- und Mieterklientel.
Im Zentrum der Wohnanlage steht ein echter Blickfang. Das Bonhoeffer-Haus! Eine alte Villa im Stil der 30er Jahre.

Sowohl die Ulmer Innenstadt, als auch das Donauufer sind fußläufig zu erreichen und laden zu Spaziergängen oder sportlichen Aktivitäten ein. Außerdem ist die Lage wegen der Nähe zu den Autobahnen A7 und A8 sehr attraktiv.
Daher erfreut sich Ulm-Galgenberg sehr großer Beliebtheit.

Ausstattung: Beim Betreten dieser Wohnung empfängt Sie eine kleine Diele, welche genug Platz für eine Garderobe bietet.

Linkerhand gelangen Sie gleich in das innenliegende Badezimmer, welches raumhoch weiß gefliest ist. Es ist mit einer Dusche, Waschbecken und WC ausgestattet. Außerdem ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden.

Nach dem Flur gelangen Sie in den Essbereich, welcher in einem gemütlichen Erker eingerichtet werden kann. Daran anschließend befindet sich die Küchenzeile. Diese ist mit Herd, Backofen und Kühlschrank ausgestattet.

Anschließend daran befindet sich der großzügige Wohnbereich, welcher sich aufgrund des komfortablen Zuschnittes sehr gut möblieren lässt. Von dort haben Sie auch Zutritt zum Balkon.

Die rechte Seite der Wohnung nimmt das geräumige Schlafzimmer ein, welches sich komfortabel mit einem Doppelbett, großem Kleiderschrank und einer Kommode möblieren lässt.

Die Wohnung ist dank der vielen bodentiefen Fenstern sehr hell und freundlich. In allen Zimmern (außer im Bad und vor der Küchenzeile) wurde Laminat verlegt.

Zur Wohnung gehören zudem ein Kellerabteil und ein gemeinschaftlich genutzter Waschkeller und Fahrradraum.

Ein Tiefgaragenstellplatz rundet das Angebot ab.

Sonstiges: Für das Haus werden der Erker/Fenster/Perimeterdämmung saniert und gefördert finanziert. Die neue Heizung Gaszentral+Solar+Biogasbeimischung+Frischwasserstation wird ebenfalls gefördert finanziert. Für die gesamten Maßnahmen sind im Wirtschaftsplan 2025 Zuführungen zur Finanzierung und Tilgung von 1180,50 EUR jährlich bereits in der Zuführung zu den Rücklagen berücksichtigt.

Das Energieeinsparpotenzial sowie die Senkung der CO2 Bepreisung liegt bei ca. > 15% gegenüber der aktuellen Heiz- und Bewirtschaftskosten.

Mietmodernisierungserhöhung: für die Heizung bis zu 0,77 EUR/QM/Monat und für die Erker/Fenster/Perimeterdämmung 0,63 EUR/QM/Monat, insgesamt ca. 60EUR/Monat möglich.

- eigenes Kellerabteil
- gemeinsamer Wasch- und Trockenraum im Keller
- gemeinsamer Fahrradkeller
- Kabelanschluss
- Küchenzeile mit Elektrogeräten (Herd, Backofen, Kühlschrank)
- aktuell Leerstand

Soll Kaltmiete pro Monat: 760 EUR
Soll Küchennutzungsgebühr pro Monat: 30 EUR
Soll Betriebkostenvorauszahlung: 261 EUR
Soll Kaltmiete Stellplatz pro Monat: 65 EUR

Hausgeld Wohnung pro Monat: 293,30 EUR (laut WiPlan 2025 v. 22.04.2025)
davon umlagefähig an Mieter pro Monat: ca. 251 EUR
davon nicht-umlagefähig pro Monat: ca. 43 EUR

Hausgeld Stellplatz pro Monat: 9,79 EUR (laut WiPlan 2025 v. 22.04.2025)
davon umlagefähig an Mieter pro Monat: ca. 3,50 EUR
davon nicht-umlagefähig pro Monat: ca. 6,25 EUR

Rücklagenbildung Wohnung pro Monat: ca. 193 EUR (laut WiPlan 2025 v. 22.04.2025)

Rücklagenbildung Tiefgarage pro Monat: 5,21 EUR (laut WiPlan 2025 v. 22.04.2025)

Rücklagen zum Ende des letzten Wirtschaftsjahres (laut Hausgeldabrechnung 2024 v. 17.04.2025):
Rücklagenstand Wohnung: 6.233,26 EUR
Rücklagenstand Haus: 32.346,63 EUR

Rücklagenstand TG-Platz: 315,88 EUR
Rücklagenstand Tiefgarage: 10.108,23 EUR